農地を相続した場合の相続税の節税対策と土地活用
農地を相続し、そのまま農業を続けるのであれば相続税が減額されるという「相続税納税猶予制度」というものがあります。
「相続税納税猶予制度」は、農家の相続に伴う農地の細分化を防止して、農業後継者の育成を図る目的で農地等についての特例として設けられた制度です。
相続によって農地を取得した相続人が<u>農業を従来どおり継続する場合</u>に適用されます。
この場合、農業投資価格を超える部分に対する相続税の納税が納税猶予期間まで猶予されます。そして、その猶予期間が経過した後には、相続税が原則として免除されるというものです。
ただし、猶予後に相続税が免除となるまでには、２０年間農業を続ける等の厳しい条件が付きます。
まずは、土地活用の専門家に相談し、賃貸アパートや賃貸マンションの経営を視野に入れた相続税の節税対策を早めにしておくことが大切です。
小規模宅地の土地活用と相続税の節税対策
通常の貸家建付地の評価減とは別に、土地の面積が２００㎡以下の小規模宅地等に対する評価額の減額という措置もあります。
これは、相続財産すべての中で２００㎡までが対象となり、土地所有者自らが住むための宅地の場合と、賃貸アパートや賃貸マンションの敷地といった貸家建付地のような事業用の土地の場合では評価減の計算が異なります。
居住用の宅地の場合には、６０％の評価減、事業用宅地の場合には、７０％の評価減の節税メリットを受けることができます。
なお、青空駐車場や遊休地などの土地の場合には、この評価減の節税メリットを受けることはできません。
また、賃貸アパートや賃貸マンションの敷地であっても、賃貸の規模が小さい場合には事業用宅地として認められません。
一戸建ての賃貸住宅の場合で概ね５棟以上、共同住宅形式の場合で概ね１０室以上ならば大丈夫ですが、これに満たない場合には、収入や管理面などで個別に判定されますので注意が必要なポイントです。
土地活用で特別土地保有税の節税対策にも
特別土地保有税は、基準面積以上の土地を所有または取得すると、その土地の取得価額に課税される税金です。
また、東京、名古屋、大阪などの大都市における特定市街化地域内では、５００㎡（東京都の特別区、指定都市区域は２００㎡、その他の市の区域は３３０㎡）以上の土地については、その土地の取得後２年経過後の保有について１０年度分にも課税されます。
しかし、賃貸アパートや賃貸マンションなどの貸家住宅地については、居住１区画または各専有部分床面積４０㎡以上２００㎡以下（その土地の面積は、その建物の１０倍までを限度）とし、５００㎡までの住宅用地のものについては、非課税扱いとなっています。
土地の「基準面積以上」とは次のものをいいます。
①指定都市（東京都２３区を含む）は、２,０００㎡
②都市計画区域内の市町村は、５,０００㎡
③その他の市町村は、１０,０００㎡
なお、特別土地保有税は、申告納付方式になっています。
土地活用による節税対策には、賃貸アパート・賃貸マンションが一番！
土地の有効活用というと、土地の所有者は一般的に、賃貸アパートや賃貸マンションを考える。
これはなぜか？
節税対策のための土地活用については、これほど節税対策になる土地の有効活用はないから。
まず、土地の固定資産税は、通常の６分の１に。
都市計画税は、通常の３分の１。
地価税にいたっては、無税。
このように、土地を所有する際にかかってくる税金が、大幅に節税できるのです。
そして、相続税は、「貸家建付地」となるため、借地権割合と借家権割合を掛け合わせた分だけ評価が下がる。
たとえば、借地権割合を７０％、借家権割合を３０％と設定すると、約２０％の評価額が減少。
さらに、金融機関からの借り入れで建物を建てたとすると、その借入額と建物の固定資産税評価額の差額分が相続税対象額より減額され、節税対策に大きな効果を発揮。
所得税についてはどうか？
賃貸住宅の経営においては、実際の手取りの収支が黒字であっても、税務上の所得計算は赤字になることが多いのが一般的。
というのも、不動産の賃貸事業では、建物の減価償却費と借入金利の２つの大きな費用が損金計上でき、これが所得総額を抑えるのに役立っている。
税務上、収支が赤字なら当然所得税はかからないし、他に給与などの所得があれば、不動産賃貸事業の赤字分と合算できるので（損益通算）、トータルの所得税を節税できることになる。
不動産賃貸事業の所得税の節税対策における切り札ともいえるメリットです。
